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建筑面积计算规范

栏目:购房知识日期:2021-10-19 09:02:05 浏览量(

[摘要]建筑面积,是地产名词,与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同,其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标,也是国家宏观调控的重要指标之一。

什么是建筑面积?

建筑面积,是地产名词,与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同,其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标,也是国家宏观调控的重要指标之一。

什么是建筑面积?

一、基本概况

建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。在中国内地,与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。

而在中国香港,建筑面积及使用面积的计算则需遵循香港测量师学会发布的《量度作业守则》。在中国台湾则有建筑技术规则,其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。 工程的建筑面积和实际面积不一致。实用面积也叫地毯面积/净面积,就是往地下铺地毯,铺满以后地毯的面积。实用面积实际上就是套内面积而工程的建筑面积是在套内面积的基础上加上了每户所占的公摊面积。

二、分类情况

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积

(1)建筑面积:指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。

(2)使用面积:指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

(3)辅助面积:指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和,例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

(4)结构面积:指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类:

1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分: 总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积 这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模,以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。

2、依据是否产生经济效益划分:可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积(无收益部分) 建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益,经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产(或建筑物)的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。

3、按建筑物内使用功能不同划分:住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。 这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分,能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面积构成划分: 成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积 房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积,也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积,它由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积,内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。

共有共用建筑面积的处理原则为:a.产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的,按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

建筑面积计算方法

三、计算方法

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。 在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:

(1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积(有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致)。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台,也不论是封闭阳台还是非封闭阳台,均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

(14)计算全部建筑面积的范围

1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。

2、假层、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面积计算。

3、房屋天面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。

4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库,层高在2.20m以上(2.20m)的,按其结构的外围水平投影面积计算。

5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的,按结构的外围水平投影面积计算。

6、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。 7、有顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊,按其结构的外围水平投影面积计算。

9、复式、跃层建筑中的挑空层部分,不论层高多少,均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。

另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。

1、国内常用的建筑面积单位为平方米,实际工作中房屋的建筑面积计算,主要依据国家颁布的《房产测量规范》的规定,一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条: 1)应具有上盖; 2)应有围护结构; 3)结构牢固,属于永久性的建筑物; 4)层高在2.20米或2.20米以上; 5)可作为人们生产或生活的场所。

2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类:

(1)符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积:

a、永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c、穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e、房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

f、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算(此条为老规定,新规定是:建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台,也不论是封闭阳台还是非封闭阳台,均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积)。

g、属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

(2)符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半:

a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c、未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

(3)符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积:

a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c、房屋之间无上盖的架空通廊。

d、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

3、与建筑面积有关概念

1) 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与总占地面积的比值,能反映土地的具体利用强度。

2) 建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致,则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。

3) 房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比,比值越高说明该套房越值,有效使用面积会更高。

四、测量认定

房屋建筑面积的认定是由专门从事测绘活动并具有测绘资质的测绘单位来测量认定,只有具有相应测绘资质的测绘单位出具的测绘成果才能被认定为合法的、有效的房屋建筑面积。国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度,同时国家对测绘成果实行汇交验收制度。测绘单位的产权登记测绘成果是房屋权属登记部门唯一认可的房屋测绘成果数据,包括房屋总的建筑面积、成套房屋的建筑面积、成套房屋的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积等测绘数据成果,也是权属登记中心颁发房屋权属登记证书的重要合法依据。

人们在实际生活中或工作中因各种原因需要对某些房屋建筑面积进行认定时,就可以委托一家专业测绘机构对房屋建筑面积进行合法认定,并要求测绘单位出具测绘成果,此测绘成果就可以作为该房屋建筑面积的客观的合法认定。

建筑面积计算规范

五、计算规范

1、买房子是我们生活中的一件大事,住宅类房地产市场上,买卖交易的房屋的计价方式主要有两类,一是以房屋的建筑面积为单价;二是以房屋的套内建筑面积为单价。

2、商品房市场上有期房现房两大类。我们买期房签订的商品房买卖合同中的建筑面积是以有房地产测绘资质的测绘单位提供的房屋测绘技术报告书为依据,包括套内建筑面积、分摊面积、阳台面积等,也称为预售面积。测绘单位的预售面积是依据建筑设计单位的施工图进行面积测算。而现房是在房屋竣工验收后,依据实际建设的状况进行的房屋面积测算。

3、售面积和实测面积本质的区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同,前者根据规划施工图的设计状况进行计算,其面积用于签定商品房买卖合同,后者根据房屋实地情况进行测算,测算结果用于房屋权属登记。在实际工作中我们发现预售面积和实测面积有的发生了较大的差别,多数情况是在商品房建设过程中房屋设计进行了变更,如户室大小、阳台范围和共有共用面积作了调整;也有个别面积测算单位在测算面积时发生差错等。

因此如果购房人发现自己购买期房的建筑面积和交房时的建筑面积差异较大时,要向开发企业或者第三方测绘单位咨询面积差距的原因。切实保障自己利益。

4、根据《房屋登记办法》(建设部令第168号)等有关规定,房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。可在具体实践中,的确存在不少人买了房没有证。导致购房者买房不办证的原因较复杂,有些买房者买到理想的房子后,重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题,对于办理房屋产权证不上心;有些买房者比较在意契税、公共维修基金等费用,想节省费用不打算办证。不管是什么原因,买房人即使签了合同,交了房款,办理了入住手续,但从法律意义上讲,房子还不完全属于买房者所有,因此尽早取得《房屋所有权证》,明确享有权益部分的建筑面积部位和数量,才能更好的保护自己的合法权益

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